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深圳楼市年内成交同比大幅萎缩 新房均价下行12个月

http://www.buildhr.com 2017年10月12日 09:51 作者:张晓玲 丁杰英 发布:21世纪经济报道
  刚刚过去的国庆黄金周楼市表现异常平淡,一线城市更为低迷,而深圳,又是其中的典型。  2015年房价率先狂飙的深圳,在2016年10月份开启严厉调控后便进入了下行通道,中国指数研究院显示今年前三季度,深圳楼市成交同比跌46.72%,国庆黄金周也跌了12%;新房均价虽然环比下跌缓慢,但已持续了12个月,截至9月,环比跌2%,同比则跌去了约12%。  中原地产、Q房网等多家机构指出,在严厉的限购、限价、限贷政策以及近期严查消费贷之下,深圳楼市在8、9月份曾小幅反弹的势头被压了下去,未来走势不容乐观。  调控效果明显  这个黄金周,深圳楼市依旧表现平平。  据乐有家研究中心统计,国庆前七天,深圳一手住宅成交445套,同比2016年国庆假期微跌12.4%,也低于前几周的平均成交量。  此前,作为全国楼市风向标,深圳已经持续一年多低迷。中国指数研究院数据显示,2017年1-9月,无论是成交套数,还是成交面积,深圳均垫底国内一线城市,成交面积同比跌幅达46.72%,超过一线城市平均跌幅39%。  价格方面,自2016年10月份开始,深圳新房均价连续12个月缓慢下跌,与去年10月份的55611元/平方米相比累计下跌2%;与下跌前同期(2016年9月)的相对高位61600元/平方米相比相比,累计跌幅12%;从5月份开始,新房均价同比也五连降了,且由于去年9月价格基数较高,今年9月同比跌幅最大,达11.83%。  提起今年深圳楼市的状况,多位开发商人士表示,新房市场乏善可陈,唯一的亮点是豪宅,在限价政策下,华润悦府等豪宅低价开盘,掀起了一波热潮,但市场中更多的在售产品是公寓,纯住宅少之又少,以至于“今年都找不出一个经典案例”。  Q房网有关人士说,受新房限价政策影响,今年开发商获取预售证困难。自2016年3月至今,深圳新房住宅备案面积同比19连跌,备案套数略有波动,但也有17个月份同比下跌;8月份曾有18个新盘入市,其中15个含住宅,推售量达到7526套,环比飙升209.71%。但在9月又戛然而止。  Q房网数据研究中心监控显示,受新一轮调控政策影响,9月深圳共有6个项目获批,其中仅三个含住宅,总套数1782套,环比下跌80%;总面积10.82万平方米,环比下跌88%。  纯普通住宅稀缺,公寓大量充斥市场,使得今年哪怕是在稍热的三季度,深圳开发商整体开盘销售率也仅约36%;国庆期间仅有一个公寓项目开盘,去化率不到一成。  深圳房价的“跌跌不休”,是政策持续调控的效果。深圳中原研究中心指出,房地产调控已持续一年,从“五限”到租售同权、购租并举再到对金融风险的把控,已从供给层面的管控转向加大楼市投资成本,压缩获利空间。  深圳房地产研究中心主任王锋认为,因为精准的限购限贷限价等政策,抓住了深圳楼市的主要问题,深圳相对其他城市调控效果较好;当其他热点城市都在打政策补丁时,深圳已经出现明显回落。  平稳下行  在持续成交低迷之下,深圳楼市库存不断升高,去化周期变长;随着首套房贷利率不断上浮,严查消费贷,需求方购房者被稀释,房子越来越难卖了。  深圳市规土委数据显示,截至9月26日,深圳市可售面积达约341.1万平方米,如按照二季度月均成交面积23万平方米来计算,去化周期延长到14.8个月,已超过6-12个月的安全水平。  9月份,“温水煮青蛙”的深圳楼市又领教了信贷收缩的威力。首先是首套房贷利率的转折,今年5个月时间内,深圳首套房贷利率连续5次上调。  融360监测数据显示,8月深圳首套平均利率达到5.04% 二套利率小幅上升;而在9月22日之后,深圳四大银行均将首套房贷利率调至基准利率上浮10%,目前这已成为深圳房贷市场的主流。  随着严查消费贷进入楼市,不但新增消费贷要严格发放和监控,此前将消费贷用于购房的也将被追回。  “公司有很多人最近都被银行追查消费贷了,”深圳本地一家知名大公司人士告诉21世纪经济报道记者,由于该公司品牌和信誉良好,多家银行给予员工消费贷较高额度和利率优惠,但现在普遍受到了严查。  进入四季度,深圳的开发商们感到压力越来越大。据深圳中原统计,新房客户入市的积极性严重下滑,去年10月调控新政之前开盘销售率基本处于60%以上,新政之后,开盘销售率急剧下滑,今年只有少数性价比较高的楼盘开盘销售率能达到60%,多数楼盘开盘销售率在40%以下。  二手房业主对市场的信心也开始不足。深圳中原数据显示,从区域来看,近两周各区二手住宅只有福田区报价继续上涨,其他各区都呈现下跌趋势,火车站片区业主报价下调幅度达14.8%。  Q房网指出,四季度政策执行层面未有丝毫松动的迹象,甚至还有加码的担忧;房贷利率折扣一路收紧到现在,首套房贷款上浮10%,直接提升购房成本,对于曾重点保护的刚需也形成直接冲击,将对今年剩余三个月的销售形成直接压力。  在王锋看来,深圳并不存在去库存的问题,“深圳城市建设用地基本到了50%的警戒线,所以深圳采取的政策要比其他城市更严格。”王锋认为,深圳的核心问题是供应太紧张,要保持房地产市场的稳定,房地产政策不能随便取消。  对于深圳房价的未来走势,王锋认为,市场规律会决定企业是否降价,可能会出现企业利用虚假营销和广告炒作房价,但政策的核心是房价不能涨。  深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,深圳楼市降价空间不大,一是在政策限制下,即便降价也无法走量;二是目前没有到通过降价来解决资金问题的时候,“可能到第四季度很难出现大面积的降价走量。”
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